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    Bruxelles

    bruxelles · bruxelles · 196 828 hab.
    31
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché28
    Rendement12
    Cadre46
    Énergie30
    Fiscalité10
    405k€
    Prix maison
    +22.7%
    🔒
    Rendement
    24k€
    Revenu médian
    +30.1%
    17.2x
    Accessibilité
    prix/revenu
    265 000 €
    Prix appart.
    +17.8%
    1 658
    Transactions/an
    23 574 €
    Revenu ménage
    E
    Label PEB dominant
    14% A-C
    Combien coûte un bien à Bruxelles ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Un marché cher à Bruxelles
    À Bruxelles, une maison se vend typiquement autour de 405 000 €. La moitié des ventes se situent entre 320 000 € et 540 000 €.

    Le marché immobilier de Bruxelles se caractérise par des prix élevés reflétant une forte demande et un marché sous tension.

    0
    Prix médian maison · -20.2% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    320 000 €
    540 000 €
    Prix appart.
    265 000 €
    +17.8% /5 ans
    Momentum
    +2.9%
    Hausse progressive et régulière
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+23%), ce qui reflète un marché dynamique. C'est 20% moins cher que la moyenne de la région. Avec 1 658 ventes par an, c'est un marché très actif où il est relativement facile de trouver un bien — ou de revendre. Les appartements représentent 87% des transactions — un marché mixte entre maisons et appartements.
    Position dans le marché
    Bruxelles
    405k€
    Bruxelles
    479k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✗ Marché cher
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Les prix sont bas. Mais est-ce que ça rapporte ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Bruxelles, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un marché sous pression
    Le ratio de 17.2x signifie qu'il faut environ 17 années de salaire — le marché est tendu.
    Accessibilité financièreInaccessible
    Il faut 17.2 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Très forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Fort potentiel
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Calme
    2/10
    L'accessibilité s'améliore — les revenus rattrapent les prix. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Bruxelles

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (3 850) sont proches de la moyenne provinciale (3 553).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 193€/mois
    Centimes PRI
    3 850 ct.
    +119% vs moy. belge
    IPP communal
    7%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    1 796€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Bruxelles
    3 850 ct.
    Bruxelles
    3 553 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 7% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 2 319€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    43% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Bruxelles, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    2%
    B
    4%
    C
    8%
    D
    15%
    E
    28%
    F
    20%
    G
    23%
    Score moyen
    297
    kWh/m²/an
    Label dominant
    E
    10 000 certificats
    Avec 43% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    ✗ Parc énergivore
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    69% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Métropole · Patrimoine ancien
    Construits avant 194669%
    Construits après 20112%
    Appartements22%
    Risque rénovation
    Risque élevé
    Part maisons
    54%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 8. 8% — signe de construction neuve.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Bruxelles attire de nouveaux habitants
    Bruxelles est une ville importante de 196 828 habitants. Les personnes seules représentent 52% des ménages — forte demande pour les petits logements.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Bruxelles.

    0
    Habitants · +10.0% /5 ans
    Ménages
    95 839
    +10.0% /5 ans
    Revenu annuel
    23 574 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Bruxelles
    24k€
    Bruxelles
    25k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules52%
    Familles avec enfants30%
    Couples sans enfants13%
    Familles monoparentales10%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie correct

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Bruxelles et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    46/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    30%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Bruxelles-Midi (1.9km)
    970 trains/jour
    Transport
    95/100
    Offre scolaire
    💒
    83
    Maternelles
    📚
    85
    Primaires
    🏫
    83
    Secondaires
    🎓
    18
    Supérieures
    251 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 85 écoles primaires sont présentes. La commune dispose d'une gare.
    ⚠ Cadre correct
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Bruxelles
    ✓ Prix accessibles⚠ Rendement correct✗ Fiscalité lourde✗ Parc énergivore
    Un marché abordable, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Bruxelles

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Bruxelles ?
    Le prix médian d'une maison à Bruxelles est de 399,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 24.7%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Bruxelles ?
    Bruxelles compte 196,828 habitants et 94,146 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 11.9% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Bruxelles (bruxelles, bruxelles). Prix médian 405 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.